Рынок недвижимости 2026: барьеры, тренды и новые точки роста

Рынок недвижимости в 2026 г. столкнется с ужесточением условий «Семейной» ипотеки, отменой моратория на штрафы за просрочку ввода, повышением НДС с 20 до 22% и высокой себестоимостью строительства. Это приведет к консолидации рынка через покупку земель проблемных компаний. 

Тренды на рынке жилья и ипотеки.

• Планируемая к запуску только в 2028 г. высокоскоростная магистраль (ВСМ) Москва — Санкт-Петербург уже стала драйвером роста цен на недвижимость. Стоимость участков и квадратного метра в городах вдоль трассы начала заметно расти уже в 2024–2025 гг.

• Объем выдач ипотеки прогнозируется на уровне 4,6–4,8 трлн руб. Основной драйвер — льготные программы (доля «Семейной» ипотеки — 90% среди них), но их условия ужесточатся.

• Спред цен между первичным и вторичным рынком остается на уровне 51%, но начнет сокращаться с падением ключевой ставки.

Несмотря на существенный рост средней стоимости квадратного метра в РФ, его доступность для граждан улучшается. Это происходит потому, что зарплаты растут быстрее цен на недвижимость. В декабре 2025 г. для покупки 1 кв. м в среднем по стране требовалось 1,9 месячной зарплаты против 2,0 в декабре 2024 г. По прогнозам аналитиков, в целом по РФ стоимость 1 кв. м в 2026 г. вырастет примерно на уровень инфляции, в то время как зарплаты — на 11%.

Рисунок 1. Сколько месячных зарплат необходимо для покупки 1 кв. м жилплощади в новостройках

Рисунок 2. Динамика объема выдач ипотеки по годам